• 某小区中有一幢沿街商业楼，一、二层为商业用房，三～六层为住宅，现需评估其中第四层某套住宅价格，拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比，进行房地产状况调整时，判断错误的有()。 A.因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整 B.因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整 C.因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整 D.因楼层相同，不需进行楼层因素调整 E.因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整
• 预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中正确的有()。 A.该房地产未来第30年的年净收益小于零 B.该房地产的合理经营期限大于22年 C.该房地产的收益价值小于1276.47万元 D.该房地产的收益价值大于875万元 E.该房地产的资本化率为18%
• 成本法中的投资利息的应计息项目包括()。 A.土地成本 B.销售税费 C.管理费用 D.销售费用 E.建设成本
• 下列关于收益法求取净收益的说法，正确的有()。 A.住宅净收益通常基于租赁收入测算 B.有效毛收入＝潜在毛收入－空置和收租损失＋其他收入 C.运营费用不包含房地产折旧额及其设备的折旧费 D.重置提拨款不属于运营费用 E.空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算
• 投资利润率的计算基数包括()。 A.土地成本 B.建设成本 C.投资利息 D.销售费用 E.管理费用
• 在百分比调整中，当同时进行多种价格影响因素调整时，又有()。 A.比例调整 B.加法调整 C.减法调整 D.乘法调整 E.换位调整
• 收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有()。 A.电梯折旧费 B.租赁保证金利息 C.房地产税 D.企业(个人)所得税 E.房屋保险费
• 某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有()。 A.评估对象土地取得成本为196万元 B.应计算利息项目的总金额为535万元 C.土地取得成本的计息期为1.5年 D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元 E.开...
• 某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括()。 A.电费 B.水费 C.供暖费 D.房地产税 E.房地产改扩建费用
• 在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的()。 A.客观收益 B.实际收益 C.有形收益 D.无形收益 E.潜在收益
• 物质折旧可进一步从()几个方面来认识和把握。 A.自然环境的恶化 B.自然经过的老化 C.正常使用的磨损 D.意外破坏的损毁 E.延迟维修的损坏残存
• 下列各项中，不属于直接资本化法优点的有()。 A.计算过程较为简单 B.通常只需要测算未来第一年的收益 C.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和 D.每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解 E.资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系
• 剩余技术有()。 A.市场剩余技术 B.土地剩余技术 C.建筑物剩余技术 D.房地产剩余技术 E.抵押贷款剩余技术
• 关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有()。 A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值 B.同一估价对象在同一价值时点，市场价值是唯一的，投资价值是因人而异的 C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同 D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不同 E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果
• 关于相同条件下同一估价对象的市场价值和现状价值的说法，正确的有( )。 A.在合法利用下，现状价值不高于市场价值 B.在合法利用下，(市场价值一现状价值)≥将现状利用改变为最佳利用的必要支出及应得利润 C.在现状利用为最高最佳利用下，现状价值等于市场价值 D.在不是合法利用下，现状价值不低于市场价值 E.同一估价目的、价值类型下，不能同时评估市场价值和现状价值
• 下列属于成本租金的有()。 A.折旧费 B.维修费 C.管理费 D.利润 E.投资利息
• 投保火灾险时的保险价值包括()。 A.遭受火灾毁损的建筑物价值 B.遭受火灾毁损的土地价值 C.连带损失 D.租金损失 E.遭受火灾毁损的建筑物重建成本
• 按照房地产权利的种类划分房地产价格时，主要包括()。 A.房地产所有权价格 B.土地使用权价格 C.其他房地产权利价格 D.历史成本 E.可变现净值
• 经济适用房的成本包括()。 A.土地房屋征收补偿费 B.建筑安装工程费 C.管理费 D.贷款利息 E.小区营业性配套公建费
• 决定某类房地产供给量的主要直接因素有()。 A.该类房地产的价格水平 B.消费者的收入水平 C.该类房地产的开发成本 D.该类房地产的开发技术水平 E.房地产开发企业对未来的预期
• 下列各项影响房地产价格的因素中，可以并列构成一种分类的有()。 A.一般因素 B.国际因素 C.市场因素 D.区域因素 E.个别因素
• 下列影响房地产价格的因素中，属于国际因素的有()。 A.世界经济状况 B.房地产投机 C.政治对立状况 D.军事冲突状况 E.城市化状况
• 房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。()
• 由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。()
• 运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模0.5～2倍范围内。()
• 房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。()
• 在比较法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似的，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。()
• 在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况对应的价值，开发完成后的价值对应的时间，不一定是开发完工之时。()
• 在假设开发的动态分析法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据价值时点的相应市场水平估计出来。()
• 在某一价值时点下，某宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断，可能高于其理论价格。()
• 制定估价标准和规范，目的在于防范和减少估价误差。()
• 房地产估价对象范围，也可能含有房地产以外的、作为房地产的附属财产。()
• 估价师应对委托人提供的资料进行审慎检查，包括机密性商业资料。()
• 某宗房地产总建筑面积为6000m2，建筑物的基底面积为500m2，其建筑密度为50%，其容积率为6。()
• 随着社会经济发展，房地产估价业务越来越精细化。()
• 市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权。()
• 房地产的交通因素中，“通达性”，指从别的地方到该房地产－“进来”的方便程度。()
• 因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。()
• 未来状况下的房地产，最常见的是期房。()
• 在市场经济中，价值是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。()
• 就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价是评估房地产的使用价值。()
• 市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格。
• 在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。()
• 比较法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。()
• 当交易情况正常时，成交价格接近市场价格；当市场状况正常时，市场价格接近理论价格；当估价科学准确时，评估价值接近市场价格或理论价格。()
• 房地产的现状价值一般都小于房地产的市场价值。()
• 固定资产账面价值= 固定资产成本+累计折旧一累计减值准备。 ()
• 对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以，估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。()
• 基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价。()
• 有时根据土地的“生熟”程度，将土地粗略分为生地、毛地和熟地三类。()
• 一种房地产商品价格上升，导致另一种房地产商品需求增加，则这两种房地产商品是互补品。()
• 消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，不会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。()
• 一般地说，凡是面积过于小而不利于经济使用的土地，在任何情况下单位价格都较低。 ()
• 在商品房价格快速上涨情况下，提高购买商品房首付款比例，上调购买商品房贷款利率，会抑制商品房价格上涨。()
• 房地产所处的地区如果经常发生犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成该地区房地产价格低落。()
• 临街厂房实际用于商业运营，抵押估价时可按商业用途评估，但估价风险应通过估价假设来规避。()
• 评估拖欠工程款的房地产在建工程的抵押价值时，该房地产的抵押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。 ()
• 相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们的价格相互接近。()
• 收益法中的客观收益就是遵循替代原理求取的，而成本法中的客观成本，并非如此。()
• 一贯性原则是指为同一估价目的，在不同时间对同一房地产再次或多次估价时，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。()
• 比较法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。()
• 可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。()
• 某宗房地产的成交总价为120万元，首付50%，余款于6个月后一次性支付。假设月利率为0.5%，则该房地产在其成交日期一次性付清的价格是120万元。()
• 在统一币种方面，将某一币种(如美元)的价格换算为另一币种(如人民币)的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。()
• 比较法中权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件、配套设施状况、出租情况、地役权设立情况等影响房地产价格的因素。()
• 商业房地产着重繁华程度、人流量和交通条件的影响，而居住房地产讲究安全、宁静、舒适，故应尽量远离交通线路、交通站点。()
• 房地产状况调整是把可比实例在其成交日期的价格处理成在价值时点的价格，市场状况调整是把可比实例在自身状况下的价格处理成在估价对象状况下的价格。()
• 甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元／m2，容积率为4，土地使用年限为40年：乙土地单价为900元／m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济(土地报酬率为6％)。()
• 市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。()
• 资本化率是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。()
• 净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。()
• 在净收益每年不变但收益期为有限年的情况下，报酬率正好等于资本化率。()
• 销售税费是指销售或者预售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费。 ()
• 某房地产开发项目的利润为360万元，土地成本、建设成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的成本利润率为18%。()
• 对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，绝对不能采用假设开发法估价。()
• 如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨(或下降)趋势越弱；反之，则表明房地产价格的上涨(或下降)趋势越强。()
• 明确估价目的有助于明确估价对象，有助于明确估价时点，还有助于明确所要评估的价值类型。()
• 房地产估价师在资料收集后，应及时进行整理、分类，以便需要时查阅和对其进行分析，对委托人提供的资料无需核实。()
• 实地查勘记录应包括查勘对象、查勘内容、查勘结果、查勘人员以及查勘日期等。()
• 某房地产估价机构在交付估价报告时，由于负责评估的张估价师出差外地，所以估价报告中以其印章代替签字。()
• 在交付估价报告时，估价师可以主动对估价报告中的某些问题特别是估价报告使用建议作口头说明。()
• 房地产评估中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。()
• 当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用的估价方法。()
• 某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10％，则承租人应选择第二个方案。()
• 估价目的和价值类型不同，采用的估价原则可以不同。抵押价值或抵押净值的评估，除了应该遵循市场价值评估的原则外，还应该遵循谨慎原则。()
• 在动态分析法中要求折现率既包含安全收益部分，也包含风险收益部分。()
• 如果是在建工程由现房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。()
• 假设开发法最基本的公式为：房地产价值＝开发完成后的价值＋后续必要支出。()
• 依法判定的估价对象应当是估价对象的实际状况，不应该是合同、招标文件中的状况。()
• 适宜出租或营业的，其价值适用成本法评估。()
• 在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”。()
• 争取估价业务应当通过提升估价机构的品牌和公信力，提高估价技术水平和服务质量，作恰当的宣传、广告等方式进行，而不应采取不正当的竞争手段，例如恶意压低估价服务收费，给予回扣或利诱等。()
• 如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。 ()
• 根据房地产估价的合法原则，目前我国乡(镇)、村企业的土地使用权可以单独抵押。()
• 因为不是所有的委托人都懂得提出估价目的，甚至不懂得估价目的是什么，所以估价师只得自己提出估价目的。()
• 假设开发法在实际估价中特别是评估投资价值时，有时还应考虑某些额外的收入、节省的费用或无形收益。()
• 长期趋势法适用对象是价格有一定变动规律的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。()
• 受贿房地产价值的评估时点是委托估价日。()
• 其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另外有约定的除外。()