• 某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为()万元。 A.75.6 B.77.6 C.80.6 D.87.6
• 下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是()。 A.2004年8月中央政府与香港特别行政区政府签署了《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》 B.2004年8月首次完成了内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认 C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师 D.内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的执业资格
• 下列选项中，表示房地产价格与一般物品价格的相同之处的是()。 A.受供求因素的影响 B.与区位关系密切 C.价格形成的时间通常较长 D.价格实质是权益的价格
• 某宗房地产的土地价值占总价值的55%，通过可比实例计算出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为5%和7%。该房地产的综合资本化率是()。 A.5.5% B.5.9% C.6.0% D.6.3%
• 某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为()万元。(建筑物报酬率为10%) A.11.80 B.16.07 C.23.57 D.31.07
• 某宗房地产的年净收益的5万元，某人现有资金20万元，自有资金资本化率为10%，抵押贷款常数为8%，则该房地产的价格为()万元。 A.21 B.54 C.57.5 D.62.5
• 某机构欲测算某类房地产综合资本化率，已知购买该类房地产，通常的抵押贷款占60%，抵押贷款年利率为6.5%，贷款期限为25年，按月等额还本付息。经过测算得出购买者的自有资金资本化率为8%。这该类房地产综合资本化率为()。 A.8.04% B.8.06% C.6.43% D.6.50%
• 某国有建设用地上建造的商场，出让年限为40年，土地使用权届满时，土地及地上建筑物由国家无偿收回。建设期3年，商场建筑物经济寿命60年。用成本法估算该商场价值时，计算建筑物折旧时，应该选取的总折旧年限为()年。 A.37 B.40 C.57 D.60
• 当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求会()。 A.增加 B.减少 C.不变 D.无法确定
• 某宗房地产每年净收益为500万元，建筑物价值为2000万元，建筑物资本化率为8%，土地资本化率为6%。该土地的价值是()。 A.5667 B.6333 C.7667 D.8333
• 某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新购建成本为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建成本为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为()元/m2。 A.4870 B.5020 C.5340 D.5520
• 当某种房地产的替代品的价格较高时，消费者对该种房地产的当前需求通常会()。 A.增加 B.减少 C.不变 D.无法确定
• 某宗地存在商业写字楼，房地产年净收益为500万元，该写字楼建筑物价值为3000万元，已知综合资本化率为11%，则该房地产土地价值为()。 A.1500 B.1545 C.2500 D.2945
• 现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为()。 A.存量+新增竣工量-拆毁量 B.存量+新开发量+空置房量-灭失量 C.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+灭失量 D.存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新竣工量
• 下列有关均衡价格的表述中，错误的是()。 A.均衡价格是市场价格运行的必然趋势 B.均衡价格是市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格 C.市场价格偏离均衡价格时，证明需求量与供给量相等 D.偏离的市场价格会自动回复到均衡价格水平
• 下列有关人口因素对房地产的影响，描述错误的是()。 A.随着家庭人口规模小型化，住宅价格有下降的趋势 B.人口密度的增加，可能造成房地产价格趋高，也可能降低 C.人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化 D.人口增长可分为人口自然增长和人口机械增长
• ()一般是采取某些措施使房地产价格处在较高水平。 A.低价格政策 B.高价格政策 C.均价格政策 D.最高价格政策
• 利率因素，属于影响房地产价格因素中的()。 A.经济因素 B.金融因素 C.社会因素 D.政治因素
• 边际消费倾向，指的是()。 A.成本每增加一个单位所引起的售价变化 B.售价每增加一个单位所引起的需求变化 C.收入每增加一个单位所引起的消费变化 D.产能每增加一个单位所引起的利润变化
• 政府对土地的垄断会导致中国房地产价格()。 A.上升 B.下降 C.不变 D.不相关
• 在影响房地产价格的各种因素中，“房地产投机”属于()。 A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素
• 下列情况中会导致房地产价格上升的是()。 A.上调住房抵押贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应
• 社会治安状况，属于影响房地产价格因素中的()。 A.政治因素 B.政策因素 C.社会因素 D.人文因素
• 下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是()。 A.降低房地产开发贷款利率 B.增加土地有效供给 C.降低契税 D.提高购房贷款利率
• 下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是()。 A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨 C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降
• 与非专业估价相比，专业估价的特点有()。 A.是一种专业意见 B.估计价格或价值 C.实行有偿服务 D.承担法律责任 E.估价作业日期长
• 某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则()。 A.该房地产的收益价格为136.73万元 B.该房地产的收益价格为143.89万元 C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14 D.该房地产的合理经营期限为15年 E.该房地产的合理经营期限为20年
• 某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括()。 A.应采用客观成本，而不是实际成本 B.应采用实际成本，而不是客观成本 C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整
• 关于重新购建成本的说法，正确的有()。 A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出 B.重新购建成本相当于账面价值 C.重新购建成本是客观的重新购建成本 D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本 E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格
• 与动态分析法法不同的是，在静态分析法中()都单独显现出来。 A.销售费用 B.后续的开发成本 C.投资利息 D.开发利润 E.管理费用
• 动态分析法具体需要做到下列()，才能保证估价结果的准确性。 A.后续开发经营期究竟多长要预测准确 B.各项支出、收入在何时发生要预测准确 C.各项支出、收入发生的金额要预测准确 D.销售期多长要预测准确 E.运营期多长要预测准确
• 对于房地产估价准确性的认识正确的有()。 A.即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值 B.所有的评估价值都会有误差 C.能用物理量测量的误差来要求估价的误差 D.判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较 E.由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小
• 某餐厅资产分为土地、建筑物、装饰装修、动产和特许经营权。目前因该餐厅不适宜在现在位置继续经营下去而进行转让，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括()。 A.土地 B.建筑物 C.装饰装修 D.动产 E.特许经营权
• 估价当事人包括()。 A.注册房地产估价师 B.房地产估价机构 C.估价委托人 D.房地产估价机构的资格认定部门 E.房地产估价业务的备案部门
• 下列选项中属于房地产区位状况描述内容的有()。 A.位置描述 B.交通描述 C.外部配套设施描述 D.周围环境描述 E.建筑结构
• 房地产价格的特征主要包括()。 A.房地产价格受建筑技术的影响很大 B.房地产价格不受交易者的个别情况影响 C.房地产价格形成的时间通常较长 D.房地产价格实质上是房地产权益的价格 E.房地产价格既有买卖价格，也有租赁价格
• 下列有关房地产供给量的决定因素的表述中，正确的有()。 A.某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图 B.供给量与价格正相关 C.当建筑材料的价格上涨时，房地产的供给增加 D.开发技术水平的提高可以提高开发成本 E.当房地产开发企业预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常会增加
• 下列对于价值时点的描述中，正确的有()。 A.房地产抵押、征收等估价，价值时点在现在，估价对象状况为现在状况 B.房地产损害赔偿的估价，估价对象状况为过去，价值时点为现在 C.对评估期房的价值，估价对象状况为过去，价值时点在未来 D.在房地产纠纷案件中，估价对象状况在过去，价值时点为过去 E.对房地产市场预测时，估价对象状况在过去 ，价值时点为现在
• 比较法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的()。 A.区位相近 B.权利性质相同 C.面积相等 D.档次相当 E.建成年份相同
• 下列方法中，不属于房地产状况调整方法的有()。 A.直接比较调整法 B.直观比较法 C.总价调整法 D.成本调整法 E.百分比调整法
• 在实际中计算地租的方法有()。 A.从房租中分离出地租 B.由地价求出地租 C.采用比较法求出地租 D.由土地开发成本求出地租 E.采用类似假设开发法的方法求出地租
• 收益法中确定报酬率的基本方法不包括()。 A.累加法 B.市场提取法 C.指数调整法 D.收益乘数法 E.投资报酬率排序插入法
• 成本法中的“开发利润”是指()。 A.开发商所期望获得的利润 B.开发商所能获得的最终利润 C.开发商所能获得的平均利润 D.开发商所能获得的税前利润 E.开发商所能获得的税后利润
• 建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于功能折旧的有()。 A.功能落后 B.功能缺乏 C.环境污染 D.交通拥挤 E.城市规划改变
• 适合采用假设开发法进行估价的情况包括()。 A.在建工程 B.有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产 C.可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产 D.可供开发建设的土地 E.市场交易活跃的房地产
• 假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的()。 A.区位 B.用途 C.档次 D.周围环境 E.建筑规模
• 运用假设开发法估价在建工程价值时，当在建工程要续建成房屋时，在建工程价值需要扣除()。 A.续建完成后的价值 B.在建工程取得税费 C.续建成本 D.管理费用 E.投资利息
• 调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用()等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。 A.比较法 B.收益法 C.成本法 D.假设开发法 E.建筑物剩余技术
• 选取标准临街宗地的要求，包括下列()。 A.一面临街 B.土地形状为规则形状 C.临街深度为标准临街深度 D.临街宽度为标准临街宽度 E.宽深比适当
• 根据有关统计资料，对某类房地产的价格统计数据整理如下表，其中，2012年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法中，正确的有()。某类房地产2010年到2015年的价格(单位：元/平方米) A.利用平均增减量法，2012年的趋势值为8150元/平方米 B.利用平均增减量法，2015年的趋势值为9125元/平方米 C.利用平均发展速度法，2012年的趋势值为8128元/平方米 D.利用平均发展速度法，2015年的趋势值为9150元/平方米 E.利用平均发展速度法，2015年的趋势值为9230元/平方米
• 在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有()。 A.隐含的估价对象范围不同 B.参数选取不合理 C.基础数据不正确 D.价值类型选取不合理 E.选用的估价方法不切合估价对象
• 为评估出客观合理的价值，估价人员应本着()假设等进行估价。 A.各方估价利害关系人均是利己并理性的 B.估价人员应“换位思考” C.估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值 D.估价人员以专家身份权衡评估价值 E.估价人员以委托人的立场来考虑评估价值
• 下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间的关系说法正确的是()。 A.开发经营期可分为建设期和经营期 B.建设期的起点与开发经营期的起点相同 C.经营期可具体化为销售期和运营期 D.经营期可以准确预测 E.三者一般情况下不重叠
• 房地产是()的结合体。 A.实物 B.权益 C.区位 D.拥有者 E.房地产市场
• 某房地产开发企业拟在2015年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年。下列选项中，正确的有()。 A.利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2015年10月18日 B.利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2016年4月18日 C.开发经营期为2015年10月18日至2017年10月18日 D.建设期为2015年10月18日至2017年10月18日 E.销售期为2017年4月18日至2018年4月18日
• 土地权属证书有()。 A.《国有土地使用证》 B.《集体土地所有证》 C.《集体土地使用证》 D.《土地他项权利证明书》 E.《国有土地所有证》
• 房地产的开发经营期可分为()。 A.前期 B.建设期 C.经营期 D.销售期 E.预售期
• 获取房地产估价业务的措施可以有()。 A.突破专业能力限制，接受各种估价要求 B.提高服务质量 C.恰当的宣传 D.恶意压低收费 E.最大限度压缩估价作业期
• 下列选项中，属于其相关定着物的有()。 A.摆放在房屋内的家具 B.摆放在房屋内的电器，挂在墙上的画 C.在地上临时搭建的帐篷、戏台 D.埋设在地下的管线、设施 E.建造在地上的围墙、假山、水池
• 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件()。 A.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金 B.取得土地使用权证书 C.转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书 D.按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件 E.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的20%以上
• 路线价法特别适用于()估价。 A.个别房地产 B.房地产税收 C.市地重划 D.房地产转让 E.需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形
• 某家三级资质房地产估价机构不能承接的业务包括()。 A.公司上市 B.企业清算 C.司法鉴定 D.房屋征收 E.在建工程抵押
• 建筑物区分所有权包括()等。 A.按份共有所有权 B.专有部分所有权 C.共同关系成员权 D.共同部分持份权 E.长期使用租赁权
• 下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有()。 A.估价对象 B.估价方法 C.价值类型 D.价值时点 E.估价所需材料
• 长期趋势法的作用主要有()。 A.用于收益法中预测未来的租金、空置率等 B.用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整 C.用于成本法计算重置价格 D.用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力 E.用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏
• 房地产所有权划分中，共有所有权的种类包括()。 A.按份共有 B.按权共有 C.共同共有 D.共享共有 E.共用共有
• 下列有助于把握最高最佳利用原则的原理有()。 A.适合原理 B.均衡原理 C.合理原理 D.边际效用 E.收益递增递减原理
• 基于“四三二一法则”，临街深度价格修正率包括()。 A.差额深度价格修正率 B.同比深度价格修正率 C.单独深度价格修正率 D.累计深度价格修正率 E.平均深度价格修正率
• 明确估价对象的区位状况，就是要弄清估价对象的()。 A.位置 B.交通条件 C.外部配套设施 D.周围环境 E.抵押担保
• 下列选项中，属于某宗房地产的位置因素的有()。 A.方位 B.坐落 C.楼层 D.临街状况 E.交通条件
• 根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产()时，便为最高最佳使用。 A.与外部环境最协调 B.达到规模递增 C.内部构成要素的组合最适当 D.外部环境与内部因素相关联 E.外部环境要素为最适当的组合
• 估价所需资料主要包括下列()。 A.反映估价对象状况的资料 B.估价对象及类似房地产的交易、收益、成本等资料 C.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料 D.对房地产价格有普遍影响的资料 E.建筑物建造阶段工程监理资料
• 房地产的独一无二性，也称为()。 A.独特性 B.异质性 C.非同质性 D.个别性 E.有限性
• 数学曲线拟合法主要有()。 A.直线趋势法 B.指数曲线趋势法 C.二次抛物线趋势法 D.指数修匀法 E.回归分析法
• 实地查勘的工作内容，主要包括()。 A.感受估价对象的区位优劣 B.核对之前收集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等情况 C.观察估价对象的内外部状况 D.调查估价对象的历史使用状况 E.检查房地产使用者生活习惯因素
• 政府对房地产的限制一般是通过()特权来实现的。 A.罚款权 B.管制权 C.征税权 D.征收权 E.充公权
• 长期趋势法的作用包括()。 A.用于判断未来房地产价格 B.用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值 C.用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益 D.用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整 E.用于确定路线价
• 某估价机构为一商品住宅抵押贷款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。下列说法正确的是()。 A.此估价报告的有效期为20年 B.此估价报告的有效期原则上不超过1年 C.该笔房地产抵押贷款服务的估价档案应当保存20年以上 D.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估 E.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估
• 专业估价的特点主要有()。 A.由取得相关资格的专业人员完成 B.是一种专业意见 C.具有社会公信力 D.有偿或者无偿服务 E.承担法律责任
• 下列房地产中，一般情况下适用比较法估价的有()。 A.标准厂房 B.房地产开发用地 C.行政办公楼 D.写字楼 E.在建工程
• 下列选项中，属于房地产价值减损评估业务的有()。 A.质量缺陷导致房地产价值减损的评估 B.环境污染导致房地产价值减损的评估 C.房地产分割导致房地产价值减损的评估 D.征收征用房地产导致的经济损失评估 E.重新装饰装修带来的经济损失评估
• 下列选项中，难以采用比较法估价的有()。 A.特殊厂房 B.普通住宅 C.存量成套住宅 D.博物馆 E.在建工程
• 下列有关房地产估价的本质，表述正确的有()。 A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值 B.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 C.房地产估价是提供价值意见也可以作价格保证 D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内 E.房地产估价既是一门科学又是一门艺术
• “五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、()等基础设施条件以及场地平整。 A.给水 B.排水 C.电力 D.通信 E.热力
• 下列选项中，运用比较法估价的一般步骤包括()。 A.收集交易实例 B.选取可比实例 C.建立比较基础 D.计算比较价值 E.分解比较系数
• 下列关于房地产估价的表述中，正确的是()。 A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制 D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 E.根据提供专业意见的用途和作用不同可以分为鉴证性估价和咨询性估价
• 下列房地产中，属于按经营使用方式划分的有()。 A.销售的房地产 B.收益性房地产 C.出租的房地产 D.自用的房地产 E.有租约限制的房地产
• 收集交易实例时应收集交易实例信息包括()。 A.成交价格 B.议价时间 C.成交日期 D.交易方式 E.交易目的
• 成本法主要适用于评估()的房地产。 A.新开发的 B.危险房 C.正在开发建设 D.计划开发建设 E.针对特定使用者的特殊需要
• 理论上房地产的供求状况可分为的类型是()。 A.全国房地产总的供求状况 B.本地区房地产总的供求状况 C.全国同类房地产的供求状况 D.本地区同类房地产的供求状况 E.房地产的短缺或者充足供求状况
• 财产范围不同主要有()。 A.带有债权债务的房地产 B.含有非房地产成分 C.房地产实物范围不同 D.房地产的产权性质不同 E.房地产处于的商圈不同
• 收益法根据资本化类型的不同，分为()。 A.直接资本化法 B.投资法 C.报酬资本化法 D.利润法 E.市场法
• 征收集体土地的土地成本中，征地补偿安置费用包括()。 A.土地补偿费 B.安置补助费 C.地上附着物和青苗的补偿费 D.建设用地使用权出让金等土地有偿使用费用 E.安排被征地农民的社会保障费用
• 下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的有()。 A.相邻房地产合并交易 B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商 C.交易双方存在利害关系 D.人为哄抬价格的交易 E.交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情
• 征收国有土地上房屋的土地成本包括()。 A.场地平整费 B.城市基础设施建设费 C.渣土清运费 D.青苗补偿费 E.地上物拆除费
• 在实际中，下列属于抵押贷款后阶段，房地产估价师提供的服务有()。 A.抵押房地产价格动态评估 B.房地产贷款项目评价 C.抵押成数测算 D.向抵押权人提供有关风险提示 E.资产处置方案咨询
• 房地产价格指数或变动率可细分为()。 A.全国房地产价格指数或变动率 B.全国某类房地产价格指数或变动率 C.某地区某类房地产价格指数或变动率 D.某地区房地产价格指数或变动率 E.某国家某类房地产价格指数或变动率
• 收益性房地产估价需要具备的条件是房地产未来的()都能够较准确的预测。 A.收益 B.经营方式 C.收益年限 D.市场状况 E.风险
• 房地产价格构成中的建设成本包括()。 A.取得建设用地使用权时的出让金或转让金 B.基础设施建设费 C.开发期间税费 D.勘察设计和前期工程费 E.开发利润