指出并改正下列房地产估价文书的错误

对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料(表4-8)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。

表4-8 估价对象相关资料

(一)年有效毛收入

22000×50×12×(1－10％)＝11880000元

(二)年运营费用

1.年维修费用

22000×2000×2％＝880000元

2.年管理费用

年管理费用＝年有效毛收入×管理费用率＋管理用房租金损失

＝11880000×3％＋500×50×12＝656400元

3.年增值税及附加

年增值税及附加＝11880000×5.55％＝659340元

4.年运营费用小计

年运营费用＝880000＋656400＋659340＝2195740元

(三)年净收益

年净收益＝(一)项－(二)项＝11880000－2195740＝9684260元

(四)估价结果

估价结果=9684260/5%×[1-1/(1+5%)50]=176795128.7元(取整)